De Chinese economie kon zich sterk herstellen van de Covid-pandemie en hielp daarmee een hausse op de huizenmarkt in stand te houden. Het land staat echter voor een veelheid aan uitdagingen op middellange termijn, bovenop de veel virulentere Delta-variant. In deze column wordt betoogd dat de voetafdruk van de Chinese onroerendgoedsector zo groot is geworden – met vastgoedproductie en vastgoeddiensten goed voor 29% van het BBP van het land – dat het opvangen van een aanzienlijke vertraging van de huisvesting een aanzienlijke impact zou hebben op de algehele groei, zelfs zonder een financiële crisis.
In ons recente onderzoekspaper (Rogoff en Yang 2021) stellen mijn co-auteur Yuanchen Yang en ik dat de voetafdruk van de Chinese vastgoedsector zo groot is geworden dat het opvangen van een aanzienlijke vertraging van de huizenmarkt de algehele groei aanzienlijk zou beïnvloeden, zelfs als de gebruikelijke (elders) versterkingseffecten van kwetsbaarheden in de financiële sector (Reinhart en Rogoff 2009). Nu de vastgoedproductie en vastgoeddiensten goed zijn voor 29% van het bbp – waarmee Ierland en Spanje wedijveren op hun pre-financiële crisispieken – is het moeilijk in te zien hoe een significante vertraging van de Chinese economie kan worden vermeden, zelfs als de bankproblemen onder controle zouden worden gehouden.
Natuurlijk oefenen de Chinese autoriteiten een enorme invloed uit op de huizenmarkt en hebben ze in het verleden een scala aan instrumenten gebruikt om de markt afwisselend aan te scherpen en te stimuleren. Maar het gaat niet alleen om het handhaven van de stabiliteit, maar ook om het handhaven van de schaal van productie en werkgelegenheid. Het feit dat de vierkante meter aan woningen per hoofd van de bevolking in China al wedijvert met die van veel rijkere economieën zoals Duitsland en Frankrijk (zie figuur 1) is ontnuchterend. Zelfs als we erkennen dat de gemiddelde bouwkwaliteit in China lager is, zodat er ruimte is om te upgraden, suggereert dit dat de huidige omvang van de vastgoedsector, in verhouding tot het BBP, niet gemakkelijk kan worden gehandhaafd.
Tot nu toe lijkt China de zorgen over groei en onroerend goed te hebben weggewuifd. Met haar Covid-zero-aanpak kon de Chinese economie zich sterk herstellen van de pandemie en groeide met meer dan 8% in 2020 en meer dan 12% in de eerste helft van 2021. Net als elders was de stijging van de huizenprijzen sterk. Desalniettemin, terwijl China zich aanpast aan het omgaan met de veel virulentere Delta-stam, vertraagt de groei sterk. Op middellange termijn staat China voor een groot aantal uitdagingen, variërend van extreem ongunstige demografische gegevens tot afnemende productiviteit, om nog maar te zwijgen van de aantasting van het milieu, watertekorten en het aanpakken van ongelijkheid. Tot nu toe werd de hausse op de huizenmarkt ondersteund door een brede economische hausse die nu met harde tegenwind wordt geconfronteerd.
Om te komen tot onze schatting van 29% voor het aandeel van de Chinese onroerendgoedsector, in brede zin opgevat als zowel fysieke constructie als vastgoedgerelateerde diensten, maken we gebruik van China’s meest recente (2017) input-outputmatrix (gepubliceerd medio 2019), niet alleen eerste-orde-effecten, maar ook hogere-orde-interacties, aangezien een vastgoedschok door de hele economie weergalmt. (Rekening houdend met de externe sector verlaagt het aandeel iets maar verandert de boodschap niet fundamenteel.)
Figuur 2 gebruikt een vergelijkbare maatstaf om het aandeel onroerend goed in geavanceerde economieën te construeren en zet deze naast China. Zoals de figuur illustreert, is China zelfs nog afhankelijker van woningbouw dan Ierland en Spanje vóór de wereldwijde financiële crisis, en veel afhankelijker dan de VS op het hoogtepunt van 2005.
Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.